Kjøpsprosessen

Trygg veiledning fra boligjakt til overtakelse

Å kjøpe bolig i Spania er en annen prosess enn i Norge. Perfect Marbella hjelper deg gjennom de ulike stegene og sørger for at du vet hva som skjer underveis.

Vi starter med å kartlegge hva du ser etter – område, boligtype, budsjett og hvordan boligen skal brukes. Deretter søker vi etter aktuelle eiendommer og organiserer visninger, også på boliger som markedsføres gjennom andre meglere og utbyggere.

Når du har funnet en bolig du ønsker å kjøpe, bistår vi med dialogen og forhandlingene med selger eller selgers megler. Vi anbefaler alltid at kjøper benytter en uavhengig spansk advokat til å gjennomføre juridiske undersøkelser av eiendommen og ivareta kjøpers juridiske interesser.

Vi holder kontakten med deg, megler, advokat og øvrige involverte gjennom prosessen og følger handelen frem til signering, overtakelse og utlevering av nøkler.

Vår oppgave er å gjøre kjøpsprosessen så oversiktlig og trygg som mulig – slik at du kan konsentrere deg om å finne den riktige boligen.
Vi vil hjelpe deg gjennom alle trinnene fra når du begynner å drømme til du får ditt drømmehjem i Spania.

Boligsøk

Fortell oss hva du ser etter – så søker vi etter aktuelle boliger for deg

Det finnes et stort utvalg av eiendommer til salgs på Costa del Sol, og det kan være tidkrevende å finne frem til de boligene som faktisk passer dine ønsker og behov.

Fortell oss hvilket område du foretrekker, ønsket boligtype, budsjett og hva som er viktig for deg. Perfect Marbella søker deretter etter aktuelle eiendommer gjennom vårt nettverk av meglere og utbyggere, i tillegg til boligene vi selv markedsfører.

Vi kan sammenligne aktuelle alternativer, innhente ytterligere informasjon og organisere visninger, slik at du kan bruke tiden på de boligene som er mest relevante for deg.

Du trenger ikke finne boligen hos Perfect Marbella først – finner du en interessant eiendom hos en annen megler eller på en boligportal, kan du sende den til oss, så undersøker vi om vi kan hjelpe deg med den.

Visningstur

Godt planlagte visninger basert på dine ønsker

Når vi har kartlagt ønsket område, boligtype, størrelse, budsjett og andre prioriteringer, setter vi sammen et utvalg aktuelle eiendommer og planlegger visningene på Costa del Sol.

Før du kommer, koordinerer vi avtalene og legger opp visningsprogrammet slik at tiden din brukes effektivt. Under visningene følger vi deg til eiendommene, hjelper deg med å sammenligne alternativene og gir deg relevant informasjon om både boligene og områdene.

En visningstur gir deg også muligheten til å bli bedre kjent med forskjellige områder og finne ut om prioriteringene dine endrer seg når du opplever boligene og omgivelsene i virkeligheten.

Målet vårt er ikke å vise deg flest mulig boliger – men å vise deg de riktige boligene og gi deg et best mulig grunnlag for å ta en god beslutning

Juridisk bistand ved boligkjøp

Vi anbefaler at du bruker en uavhengig advokat ved kjøp av bolig i Spania

Når du har funnet en eiendom du ønsker å kjøpe, anbefaler vi alltid at du benytter en uavhengig advokat som ivaretar dine juridiske interesser gjennom kjøpsprosessen.

Advokaten vil blant annet kunne gjennomføre nødvendige juridiske undersøkelser av eiendommen, kontrollere dokumentasjon og kontrakter og bistå frem mot signering og overtakelse.

Har du allerede en advokat du ønsker å bruke, samarbeider vi selvfølgelig gjerne med denne. Mange av våre norske kunder foretrekker en norsktalende advokat, og dersom du ønsker det, kan vi anbefale etablerte advokatfirmaer på Costa del Sol med norsktalende advokater og erfaring med eiendomskjøp i Spania. Du står selvfølgelig helt fritt til å velge hvilken advokat du ønsker å benytte.

Perfect Marbella følger handelen som din eiendomsmegler, mens den juridiske rådgivningen ivaretas av advokaten du selv velger.

Juridisk kontroll av eiendommen

Advokaten gjennomfører nødvendige undersøkelser før kjøpet

Før du gjennomfører et boligkjøp i Spania, er det viktig at eiendommens juridiske forhold blir grundig kontrollert. Dette arbeidet utføres normalt av kjøpers advokat som en del av den juridiske due diligence-prosessen.

Advokaten vil blant annet kontrollere:

• At selger er registrert som rettmessig eier av eiendommen
• Eiendommens juridiske status og relevant dokumentasjon
• Om det finnes registrert gjeld, heftelser eller andre forpliktelser knyttet til eiendommen
• At relevante skatter, avgifter og felleskostnader er kontrollert
• Andre juridiske forhold som kan ha betydning for kjøpet

Når undersøkelsene er gjennomført, vil advokaten kunne informere deg om eventuelle forhold som bør avklares før kjøpet gjennomføres.

En grundig juridisk due diligence er en viktig del av et trygt eiendomskjøp i Spania.

Kontrakt

a. Reservasjonskontrakt.

Når du har funnet en eiendom du ønsker å kjøpe og partene er enige om pris og de viktigste vilkårene, inngås det normalt en reservasjonsavtale og betales et reservasjonsbeløp.

Reservasjonsbeløpet ligger vanligvis mellom €3.000 og €10.000, avhengig av eiendommens verdi og hva partene blir enige om. For eiendommer i de høyere prisklassene kan reservasjonsbeløpet være høyere eller avtales som en prosentandel av kjøpesummen.

Når reservasjonsavtalen er signert og beløpet innbetalt, tas eiendommen normalt av markedet i en avtalt periode og den avtalte kjøpesummen fastsettes mens kjøpers advokat gjennomfører de nødvendige juridiske undersøkelsene.

Reservasjonsavtalen regulerer også hva som skjer med reservasjonsbeløpet dersom handelen ikke gjennomføres. Dersom kjøper trekker seg uten at dette omfattes av et avtalt forbehold, vil reservasjonsbeløpet normalt ikke bli tilbakebetalt. Det kan imidlertid avtales forbehold, for eksempel knyttet til juridisk due diligence, finansiering eller andre forhold som må avklares før kjøpet kan gjennomføres.

Vi anbefaler alltid at kjøpers advokat gjennomgår reservasjonsavtalen før signering og innbetaling.

b. Kjøpskontrakt. (Contrato de Compraventa).

Når de nødvendige juridiske undersøkelsene er gjennomført og eventuelle spørsmål er avklart, er neste steg normalt å utarbeide og signere en privat kjøpekontrakt – Contrato de Compraventa.

Kontrakten fastsetter de sentrale vilkårene for handelen, blant annet kjøpesum, betalingsplan, frister, overtakelsesdato, hva som inngår i handelen og partenes øvrige forpliktelser. Flere av de grunnleggende vilkårene vil normalt allerede være avtalt i reservasjonsavtalen og blir videreført og nærmere regulert i kjøpekontrakten.

Ved signering betaler kjøper normalt en avtalt del av kjøpesummen. I mange eiendomshandler utgjør dette samlet rundt 10 % av kjøpesummen, inkludert reservasjonsbeløpet som allerede er innbetalt. Betalingsvilkårene kan imidlertid variere fra handel til handel.

Kjøpers advokat gjennomgår kjøpekontrakten og gir råd om vilkårene før signering.

Når kjøpekontrakten er signert, arbeider partene videre mot den endelige gjennomføringen av handelen og overtakelsen av eiendommen.

c. Skjøte og overtakelse – Escritura Pública

Den endelige gjennomføringen av boligkjøpet skjer normalt ved signering av det offentlige skjøtet – Escritura Pública de Compraventa – hos en spansk notar.

Ved signeringen betales normalt den resterende delen av kjøpesummen, og kjøper overtar eiendommen og mottar nøklene. Deretter sørger advokaten normalt for betaling av aktuelle skatter og avgifter og at eierskiftet blir registrert i det spanske eiendomsregisteret (Registro de la Propiedad).

De offisielle dokumentene og skjøtet utarbeides på spansk og handelen er underlagt spansk lov. Det er derfor viktig å ha en advokat som kan bistå deg gjennom prosessen og forklare dokumentene og de juridiske forholdene.

Fra reservasjonsavtalen signeres til endelig overtakelse går det ofte rundt 4–8 uker, men tidsrammen avtales mellom partene og kan variere betydelig fra handel til handel.

Perfect Marbella følger prosessen frem til overtakelsen og sørger for at vi er tilgjengelige også når nøklene til din nye bolig skal overleveres.

NIE-nummer og spansk bankkonto

Praktiske forberedelser før boligkjøpet

For å kjøpe bolig i Spania trenger du et spansk identifikasjonsnummer for utlendinger – NIE (Número de Identidad de Extranjero). Nummeret brukes blant annet i forbindelse med eiendomskjøpet, skatter, offentlige registreringer og andre økonomiske forhold i Spania.

Søknad om NIE kan gjøres på forskjellige måter, og kjøpers advokat kan normalt bistå med prosessen og nødvendig dokumentasjon.

Det kan også være praktisk å opprette en spansk bankkonto i forbindelse med boligkjøpet og de løpende kostnadene etter overtakelsen. Banken vil kreve identifikasjon og annen dokumentasjon i forbindelse med opprettelsen av kontoen.

Advokaten kan bistå med informasjon og praktisk tilrettelegging rundt dette, mens selve kontoåpningen og bankens dokumentasjonskrav håndteres av den aktuelle banken.

Vi anbefaler å starte prosessen med NIE-nummer i god tid, slik at dette er på plass når det blir nødvendig i forbindelse med boligkjøpet.

Skjøte

Signering hos notar og overtakelse av eiendommen

Den endelige gjennomføringen av boligkjøpet skjer normalt hos en spansk notar, hvor det offentlige skjøtet – Escritura Pública de Compraventa – signeres.

Ved signeringen betaler kjøper normalt den resterende delen av kjøpesummen, og eiendommen overtas i henhold til det som er avtalt mellom partene. Nøklene blir normalt overlevert samtidig.

Etter signeringen mottar kjøper en Copia Simple, som er en kopi av det signerte skjøtet. Det autoriserte skjøtet behandles videre i forbindelse med betaling av aktuelle skatter og avgifter og registrering av eierskiftet i det spanske eiendomsregisteret (Registro de la Propiedad).

Kjøpers advokat følger normalt opp denne prosessen og sørger for at de nødvendige formalitetene etter signeringen blir gjennomført.

Når skjøtet er signert, betalingen er gjennomført og nøklene er overlevert, kan du endelig ta din nye bolig på Costa del Sol i bruk.

Registrering i eiendomsregisteret

Eierskiftet registreres etter signering av skjøtet

Etter at skjøtet – Escritura Pública de Compraventa – er signert hos notaren, skal eierskiftet registreres i det spanske eiendomsregisteret (Registro de la Propiedad).

Registreringen dokumenterer at du er den nye registrerte eieren av eiendommen. Før dette gjennomføres, må nødvendige skatter og avgifter knyttet til handelen håndteres.

Kjøpers advokat følger normalt opp denne prosessen etter overtakelsen og sørger for at nødvendig dokumentasjon blir sendt inn og registreringen gjennomført.

Skatter og kostnader ved boligkjøp

I tillegg til kjøpesummen må du beregne skatter, avgifter og andre kostnader

Ved kjøp av bolig i Spania kommer det en rekke kostnader i tillegg til selve kjøpesummen. Hvilke skatter og avgifter som gjelder, avhenger blant annet av om du kjøper en brukt bolig eller nybygg, eiendommens verdi og hvordan handelen gjennomføres.

Kostnadene kan blant annet omfatte kjøpsskatt eller merverdiavgift, dokumentavgift, notar- og registreringskostnader samt honorar til advokat. Dersom kjøpet finansieres med lån, kan det også påløpe kostnader knyttet til finansieringen.

Kjøpers advokat vil normalt gi en oversikt over forventede skatter og kostnader i forbindelse med den konkrete handelen og sørge for at nødvendige skatter og avgifter blir håndtert korrekt.

Etter at du har overtatt boligen, vil det også være løpende kostnader knyttet til eierskapet. Disse kan blant annet omfatte kommunal eiendomsskatt (IBI), felleskostnader dersom boligen ligger i et sameie, renovasjonsavgift og eventuelle skatter knyttet til det å eie eiendom i Spania.

Det er viktig å ta vare på dokumentasjon, fakturaer og kvitteringer knyttet til både kjøpet og senere kostnader ved eiendommen.

Perfect Marbella følger deg gjennom kjøpsprosessen og samarbeider med advokaten og øvrige fagpersoner slik at du har oversikt over de forskjellige stegene frem mot overtakelsen av din nye bolig.

Boliglån i Spania

Finansiering av boligkjøp på Costa del Sol

Det er mulig for både residenter og ikke-residenter å finansiere boligkjøp i Spania gjennom spanske eller internasjonale banker.

For ikke-residenter tilbyr bankene normalt finansiering på opptil rundt 60–70 % av den laveste verdien av kjøpesummen og bankens verdivurdering av eiendommen. For residenter kan belåningsgraden i enkelte tilfeller være høyere. Hvor mye du kan låne avhenger blant annet av inntekt, eksisterende gjeld, alder, eiendommens verdi og bankens individuelle kredittvurdering.

Ved søknad om boliglån vil banken normalt be om dokumentasjon som blant annet:

• Pass eller annen gyldig legitimasjon
• NIE-nummer
• Dokumentasjon på inntekt og økonomisk situasjon
• Skattemeldinger og/eller lønnsslipper
• Kontoutskrifter og oversikt over eksisterende gjeld
• Informasjon og dokumentasjon om eiendommen som skal kjøpes

Kravene varierer mellom bankene og etter kjøpers individuelle situasjon.

Når den innledende finansieringen er godkjent og eiendommen er funnet, vil banken normalt innhente en uavhengig verdivurdering av eiendommen. Denne verdien, sammen med kjøpesummen og kjøpers økonomiske situasjon, danner grunnlaget for bankens endelige finansieringstilbud.

Perfect Marbella kan sette deg i kontakt med banker som tilbyr finansiering av eiendom i Spania.

For norske kunder samarbeider vi blant annet med DNB Luxembourg, som har eget representasjonskontor i Marbella, i tillegg til at vi har kontakt med flere spanske banker.

Dersom du planlegger å finansiere deler av boligkjøpet, anbefaler vi å undersøke finansieringsmulighetene tidlig i prosessen – gjerne før du begynner å legge inn bud på aktuelle eiendommer.

Betalingsplan ved kjøp av nybygg

Kjøp av bolig under oppføring har normalt en annen betalingsplan enn kjøp av brukt bolig

Ved kjøp av nybygg eller bolig under oppføring – ofte omtalt som off-plan – betales kjøpesummen normalt i flere omganger frem mot ferdigstillelse og overtakelse.

Betalingsplanen varierer mellom de forskjellige prosjektene og utbyggerne. Vanligvis betales først et reservasjonsbeløp, etterfulgt av én eller flere avtalte innbetalinger under byggeperioden. Den resterende delen av kjøpesummen betales normalt ved ferdigstillelse og overtakelse av boligen.

Perfect Marbella samarbeider med etablerte utbyggere og markedsfører et bredt utvalg av nye boligprosjekter på Costa del Sol. Vi hjelper deg med å forstå prosjektet, betalingsplanen og de forskjellige stegene frem mot ferdigstillelse.

Kjøpers advokat bør alltid gjennomgå kjøpekontrakten, betalingsvilkårene og den juridiske dokumentasjonen før kontrakten signeres og større innbetalinger foretas.

Ved kjøp av nybygg følger Perfect Marbella deg gjennom prosessen fra valg av bolig og signering av kontrakt til ferdigstillelse og overtakelse.